Market Pulse Abril 2026

Hay datos que no mienten. En marzo de 2026, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 5.590 escrituras de compraventa, un 17,8% más que en el mismo mes de 2025 y un 56,7% más que en febrero. El monto total involucrado trepó a $ 902.972 millones. El mercado opera. Y lo hace con una lógica nueva que no todos entienden todavía. Victor, presidente de Central Real Estate Argentina, explica por qué. 

— ¿Cómo describirías el momento actual del mercado residencial en CABA?

Estamos en un mercado mixto. Eso es lo que vemos todos los días desde Central. Por un lado, hay señales muy claras de reactivación: las escrituras suben, el monto involucrado crece, hay más consultas. Pero al mismo tiempo, el stock de propiedades en venta llegó a niveles históricos: más de 30.000 propiedades disponibles en CABA hoy mismo. Eso crea una tensión muy interesante para el propietario que quiere vender.

— ¿Cómo evolucionó ese stock?

Es un dato contundente. En marzo de 2025 había 24.574 propiedades en venta. En diciembre de ese mismo año ya eran 29.319. Y hoy, en marzo de 2026, llegamos a las 30.572. En un año, el inventario creció más del 24%. Y sigue creciendo. Eso cambia completamente las reglas del juego.

 

"El mercado cambió. El comprador tiene más opciones, compara más y decide mejor informado. Y eso lo cambia todo."

— ¿Qué implica eso para el comprador?

Implica que el comprador nunca tuvo tanto poder de elección. Hoy tiene más opciones que nunca. Compara precio por metro cuadrado, estado del inmueble, expensas, ubicación, conectividad. Llega a la primera visita sabiendo perfectamente cuánto vale el mercado porque accedió a portales, estadísticas, asesores. Y además, con tanta oferta, el margen de negociación aumentó. El promedio de ajuste sobre el precio publicado hoy ronda entre el 5 y el 15 por ciento.

— ¿Qué diferencia a las propiedades que se venden de las que no?

Tres factores y no hay atajos: precio correcto, presentación profesional y estrategia de difusión. Si alguno de los tres falla, la propiedad queda fuera de juego. Y lo digo con datos: el 80% de las propiedades publicadas hoy no recibe ofertas. El top 20% de las bien posicionadas concentra el 60% de las consultas.

— Empecemos por el precio. ¿Por qué es tan determinante?

Porque el precio es el primer filtro. Una propiedad mal valuada no llega ni a ser visitada: se descarta online, antes de que el potencial comprador siquiera la considere. Y los primeros 30 días desde la publicación son los más críticos: ahí se concentra el pico de consultas. Una propiedad que arranca con precio incorrecto pierde ese momento, queda estancada 60 o más días, y termina vendiéndose más barata que si hubiese arrancado bien. La paradoja del precio alto es que produce el resultado contrario al buscado.

"Hoy gana el que más rápido va. Gana el que mejor se posiciona."

— ¿Y la presentación?

La primera impresión ya no ocurre en la puerta del edificio: ocurre en la pantalla del celular. Si las fotos son malas, si la descripción es genérica, si no hay plano de planta cuando corresponde, la propiedad compite en desventaja desde el vamos. El comprador decide si entra o no al aviso en menos de tres segundos. Presentación profesional no es un lujo: es un requisito mínimo para competir en este mercado.

— ¿Y la estrategia de difusión?

Publicar en un portal ya no alcanza. Hoy la propiedad necesita visibilidad multicanal, con timing correcto y seguimiento activo. Las consultas no se gestionan solas. En Central trabajamos con un proceso de seguimiento sistemático que marca la diferencia entre una propiedad que genera tracción y una que se diluye en el inventario.

— Los datos de escrituras de marzo son muy buenos. ¿Cómo los interpretás?

Son la mejor señal de confirmación que podemos tener. Las escrituras no mienten: son operaciones reales, formalizadas ante escribano. 5.590 actos en marzo, con un monto total de casi 903 millones de pesos y un ticket promedio de U$S 113.802 por operación. El 17,8% de crecimiento interanual muestra que hay demanda activa. Y el salto de 56,7% respecto a febrero muestra que el mercado recuperó con fuerza después de un inicio de año más lento. Eso no es casualidad: es el resultado de un ciclo que se consolida.

— ¿Y las hipotecas?

Ahí hay una señal más matizada. En marzo se formalizaron 834 escrituras con hipoteca, que representan el 14,9% del total de compraventas. Bajaron un 15,9% respecto al mismo mes de 2025. Eso nos dice que el grueso de las operaciones sigue siendo de contado o con financiamiento alternativo, no hipotecario. El crédito hipotecario todavía no traccionó con la fuerza que muchos esperaban. Es un dato para seguir monitoreando.

— ¿Cómo posiciona esto a Buenos Aires en el contexto regional e internacional?

Desde Central tenemos la suerte de tener una mirada global a través de nuestra membresía en Leading Real Estate Companies of the World. Lo que vemos en Buenos Aires hoy es consistente con lo que ocurrió en Asia, Europa y Estados Unidos: la demanda migra hacia lo que está bien posicionado y descarta lo que no lo está. En mercados con mucha oferta, la diferenciación no es opcional. El stock de baja calidad o mal presentado simplemente no se vende, o se vende muy por debajo de valor. Esa es exactamente la dinámica que estamos viendo en CABA.

— ¿Cuál es el mensaje final para quien tiene una propiedad que no logra vender?

Que si tu propiedad no se vendió, hay un motivo. Y ese motivo tiene solución. En el 90% de los casos, el problema está en uno de los tres factores: precio, presentación o estrategia. Ningún mercado con más de 5.500 escrituras mensuales deja de comprar. Lo que hace es ser más selectivo. Quienes entienden eso y actúan en consecuencia venden. Los demás esperan.

 

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Fuente de datos: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires · Informe Mensual Marzo 2026.